Как продать приватизированную квартиру, способы и нюансы продажи

Продажа квартиры является не самым сложным видом сделки с недвижимостью. Если владельцы смогли в свое время перевести ее статус из муниципальной в частную собственность, то и эта задача будет легко решена. Конечно этот процесс имеет свои нюансы, и, перед тем, как продать приватизированную квартиру, нужно изучить некоторые вопросы налогообложения, а также подготовить нужные бумаги.

Какими способами можно продать приватизированную квартиру?

Помимо базового способа реализации жилья через рыночную сделку, существуют и другие методы передачи недвижимого имущества. Законодательство предоставляет следующие варианты таких сделок:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Переход квартиры по дарственной.
  3. Помещения жилья в залог и последующий его переход к другому собственнику.

Все из перечисленных способов легальны и требуют последующей регистрации в Росреестре. Тем не менее, не рекомендуется пытаться скрыть обычную рыночную продажу квартиры за дарением или договором займа.

О нюансах рыночной сделки будет указано несколько ниже. Если же выбирается схема дарения квартиры, то нужно будет осуществить следующие шаги:

  • получить свидетельство о праве собственности на квартиру и другие необходимые документы;
  • согласовать с получателем условия договора;
  • подписать этот документ и нотариально заверить;
  • зарегистрировать жилье за новым владельцем в Росреестре.

При передаче квартиры как залогового имущества, предполагается допущение умышленной просрочки. Действия в таком случае будут следующими:

  • создается договор займа, где квартира выступает в качестве залога;
  • данный документ регистрируется и подписывается сторонами;
  • наступает время просрочки долга;
  • квартира передается как заложенное имущество.

Внимание! Все эти процедуры имеют смысл только для минимизации налоговой выплаты при сделках с недвижимостью. При налогообложении учитывается прежде всего срок владения жильем последним собственником. Поэтому если приватизация квартиры была проведена более 3-х лет назад, то никакой суммы не взимается и «прикрывать» продажу дарением нет никакого смысла.

Важно также помнить, что база налогового сбора всегда равна стоимости квартиры за вычетом одного миллиона рублей. Величина взимаемой суммы — 13 процентов от этого остатка. Таким образом при продаже приватизированной квартиры, находившейся в вашем владении менее 3-х лет, за 2,5 миллиона рублей, нужно будет заплатить 13% от полутора миллионов в качестве налога.

Нюансы купли-продажи квартиры

Если выбран этот, стандартный способ, то приступая к этому процессу нужно помнить несколько базовых принципов, которым рекомендуется следовать:

  • каждый договор купли-продажи подлежит регистрации в Росреестре. Соответствующие записи являются подтверждением сделки и установления нового владельца;
  • не снижайте реальную цену квартиры для минимизации налоговых отчислений. Это чревато невозможностью в дальнейшем, предъявить претензии по неуплате части суммы;
  • налоговая инспекция уделяет большое внимание сделкам с недвижимостью. При установлении факта занижении стоимости, налог будет повышен;
  • если покупателями выступают близкие родственники, то налоги вовсе не взимаются;
  • при продаже квартиры, принадлежащей супругам, она входит в категорию совместно нажитого имущества.

Важно также помнить, что если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, то сделка не может быть завершена, пока ребенку не будут предоставлены равнозначные условия проживания. Процесс этот крайне затяжной. Покупатели очень не охотно приобретают такие квартиры.

Внимание! Никто не может запретить детям проживать на площади, где они были прописаны. Нужно будет заниматься выпиской через паспортный стол. Надзор за этим осуществляют местные органы опеки. Невозможность выписки, даже через суд, распространяется также на инвалидов и пожилых людей.

Документы необходимые при продаже

Полный перечень бумаг для каждого случая уникален. Помочь точно с ним определиться поможет нотариус. Стандартный же набор выглядит так:

  • кадастровый паспорт продаваемой квартиры;
  • свидетельство о праве собственности;
  • тех. паспорт жилья;
  • справка из ЖЭК/УК о снятии с учета ранее зарегистрированных;
  • там же берется справка о погашенных задолженностях по коммунальным услугам;
  • экспертное заключение о стоимости квартиры;
  • гражданские документы продающего.

Внимание! Также могут быть необходимы дополнительные документы о перепланировке (если была) или, если требуется, разрешение второго супруга, согласие органов опеки и т.д. Полный перечень, как говорилось, будет зависеть от конкретного случая.

После установления цены за квартиру, проведения переговоров между собственником и продавцом, происходит продажа квартиры и оформление сделки в нотариальной конторе.

Продажа доли в квартире

Продажа доли в приватизированной квартиреЕсли ранее осуществлялся раздел приватизированной квартиры, то у каждого из ее собственников имеется своя доля. Ее также можно продать, т.к. это такая же недвижимость, имеющая вполне конкретную имущественную ценность.

Законом установлены ряд ограничений, согласно которым, сделать что-либо с квартирой можно только придя к консенсусу с остальными собственниками. Также действует право приоритетной покупки, распространяющееся на всех дольщиков жилья.

Сам процесс продажи доли несколько отличается от аналогичного, когда Вы являетесь единственным владельцем квартиры. Состоит он из нескольких этапов:

  • определение стоимости вашей доли. Установить ее можно как самостоятельно, изучив рынок недвижимости, так и привлечь для этого независимых экспертов;
  • письменно известить всех других дольщиков квартиры. Сделать это нужно в обязательном порядке, даже если вы проживаете вместе;
  • в течении календарного месяца после получения извещений, дольщики должны решить — будут они выкупать эту часть квартиры или нет;
  • по истечении этого срока можно заключать договор купли-продажи на внешнем рынке.

Далее, продажа доли ничем принципиально не отличается от других сделок на рынке недвижимости. Включает в себя оплату госпошлины, регистрацию в Росреестре и другие стандартные процедуры.