Зачем надо приватизировать землю?

Перевод земли в частную собственность — это классическая ситуация в рамках концепции «права и обязанности». Разумно определить, для чего нужна приватизация земли в конкретном случае. Если, для ваших целей, можно обойтись договором аренды, то возможно стоит оставить все как есть, ведь у этого шага есть как плюсы, так и минусы. Разобраться помогут Земельный кодекс РФ, а также ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Основные преимущества и недостатки

Для чего нужна приватизация земли

Пока надел/участок земли не является вашей частной собственностью, Вы не имеете на него никаких формальных прав, являясь арендатором. Всегда существует риск появления у государства необходимости проложить оп участку дорогу, создать гражданский или военный объект и т.д. Ситуация может быть и более тривиальной — появится частный инвестор, который предложит астрономическую сумму за аренду участка (чаще всего под строительство жилого комплекса).

В таком случае, «освобождение» участка может быть затребовано властями, причем без выплаты Вам какой бы то ни было компенсации. Собственник же, напротив, может рассчитывать на очень приличную сумму. Не секрет, что на этом построена целая отрасль довольно сомнительного бизнеса, когда нужные участки «вовремя» арендуются и оформляются в собственность, структурами, которые обладают информацией о будущем строительстве.

Проще говоря, с частным владельцем государству придется договариваться на рыночных условиях, тогда как пользователям муниципальной земли просто придется выполнять требования властей.

Может показаться, что приватизация — это всегда однозначно выгодный шаг, а вся земля, находящаяся в статусе арендованной, является таковой из-за неосведомленности граждан. На самом деле это не так и около 30% земельных участков, заняты частными лицами по договору аренды (часто бессрочной), и сделано это вполне осознанно.

Преимущества перевода земли в частную собственность

Преимущества, которые открывает перевод земли в частную собственность, довольно очевидны. Единоличный собственник может распоряжаться участком по своему усмотрению, а также избегает (не всегда) возможных рисков с безвозмездным изъятием надела под нужды государства.

Внимание! Чтобы понять, когда подобное может произойти, достаточно взглянуть на категории земель, которые вовсе не подлежат приватизации. Отторжение участков, занятых частниками, происходит именно путем перевода земли в одну из этих категорий. Речь идет о заповедниках, военных и стратегических объектах, территориях занятых под нужды энергетики, транспорта и т.д.

Основные преимущества частной земли над муниципальной следующие:

  • проведение любых операций с участком, как с любой другой недвижимостью. Речь идет о продаже, использовании земли для коммерческой деятельности (строительство предприятия);
  • землю можно завещать наследникам, либо подарить;
  • сдача в аренду с целью получения прибыли.

Таким образом, приватизация земли нужна чаще всего в двух случаях. Либо с целью «закрепить» участок за собой навсегда, без намерений с ним расстаться, либо же с точностью наоборот — продать, подарить и т.д.

Есть случаи, когда приватизация попросту обязательна. Если будет оформляться ипотека на покупку дома с земельным участком, то надел должен быть именно в частной собственности. Банк берет землю в залог, по аналогии с квартирой.

Имеет смысл перечислить основные недостатки перевода земли в частную собственность, которые и являются причиной того, что треть граждан предпочитают оставаться арендаторами:

  • ежегодный налог. Налоговым кодексом установлена максимальная ставка — 0,3% для самых распространенных категорий (сельхоз, жилищный фонд, инженерная инфраструктура и т.д.) и 1,5% для всех остальных — ст. 394 НК РФ. На деле, поскольку местные власти могут корректировать ставку (только снижать), платится еще меньше. Например, в Москве, ставка для земель садового/дачного хозяйства — 0,025%;
  • необходимость содержать участок в незапущенном состоянии, соблюдать правила землепользования. Длительное неосвоение участка, ведет к наложению штрафа от 100 до 150 тысяч рублей (для Москвы). Экологические и производственные правонарушения — это вовсе уголовные преступления (загрязнение, вырубка леса и т.д.);
  • возможные проблемы, возникающие еще на этапе оформления земли. Это может выражаться в отсутствии документов, тем, что участок еще не выделен из общего массива, не рассчитана кадастровая стоимость и т.д.;
  • для ряда задач, покупать землю просто не имеет смысла (сезонные, краткосрочные работы);
  • если приватизация не первая, то нужно будет землю выкупать по назначенной во время публичных слушаний цене.

Оформляются, как правило, именно относительно небольшие участки, индивидуального пользования. При сельскохозяйственных и промышленных/инженерных нуждах, участки просто арендуются на длительные сроки. Приватизация может вестись как за деньги, так и на безвозмездной основе. Для многих граждан это, наряду с необходимостью искать нужные документы, может стать определяющим фактором.

Платная и бесплатная приватизация

Платная и бесплатная приватизация

Безвозмездно оформить участок получится только один раз в жизни, по аналогии с приватизацией квартиры. Речь почти всегда идет о т.н. «Дачной амнистии» (Федеральный закон о регистрации недвижимости от 2015 года), продленной до 1 марта 2018 года. С небольшими изменениями, касающимися легализации построек на участке, порядок перевода земли в частный фонд остался прежним.

Решите где зарегистрировать право собственности на земельный участок. Подойдет Росреестр или МФЦ вашего города. Нужно будет всего лишь предъявить правоустанавливающий документ на землю, точнее бумагу, которая дает именно Вам право пользоваться наделом сегодня.

Внимание! Бесплатно оформить можно только участок, выделенный когда-то для дачи, частного дома, ведения индивидуального подсобного хозяйства и т.д. Во всех остальных случаях придется землю выкупать у муниципалитета на рыночных условиях.

Подойдет любая бумага из списка:

  • акт о передачи земли в вашу собственность (ваших предков, от которых Вы унаследовали участок), выданный любым уполномоченным органом, осуществлявшим подобное распределение в прошлом (гор. Исполком, администрация предприятия, распределявшая наделы среди своих трудящихся и т.д.);
  • выписка от местного самоуправления на участок под подсобное хозяйство, выданная на ваше имя;
  • свидетельство, выданное уполномоченным органом, о том, что Вы имеете право претендовать на получение земельного участка.

Внимание! Необходимо пояснить, что документ может свидетельствовать либо о факте передачи Вам/вашим предкам участка земли, либо о праве на выделение Вам такого надела из государственного фонда. Любая из таких бумаг подойдет для приватизации. В советскую эпоху, когда института частной собственности не существовала, эти понятия были абсолютно равнозначны, поэтому оба вида документов упоминаются в законе.

Помимо этого в четвертом подпункте ч. 1 ст. 49 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», упоминается «иной документ», подтверждающий ваше право на землю. Такое размытое понятие вызвано чрезвычайным разнообразием инстанций, которые могли выделять гражданам участки в эпоху СССР (местные органы власти, военные ведомства, крупные заводы, садовые товарищества и т.д.). Подойдет любой документ, выданный организацией, которая была уполномочена на подобные действия в прошлом.

Наследникам нужно, помимо правоустанавливающего документа, подтвердить свой статус как приемника. Это указано во второй части ст. 49 ФЗ № 218 от 2015 года.

Платный путь оформления земли в собственность, это, строго говоря, и не приватизация вовсе, а покупка участка у государства (муниципалитета). Данная возможность есть у всех без исключения граждан. Любой участок, за вычетом очевидных исключений, можно выкупить на рыночных условиях.

Выкупная стоимость устанавливается администрацией по вашему запросу. Обратиться нужно с заявлением на оформление участка в частную собственность. Прилагается к нему один из следующих документов:

  • акт о выделении участка этого участка;
  • правоустанавливающий документ, говорящий о том, что Вы приобрели этот участок (договор купли-продажи, переуступки права), либо получили в наследство и т.д.;
  • договор бессрочной или долгосрочной аренды надела.

Стоимость будет определена на публичных слушаниях, после чего Вам будет предложено осуществить выкуп по установленной цене. Помимо этого предоставляются расчеты получившейся суммы, зависящей от кадастровой стоимости и других факторов. Обращают внимание на следующее:

  • категория земли. Согласно ФЗ № 172 «О переводе земель», участок может быть в федеральной собственности, муниципальной, либо региональной;
  • для чего нужна приватизация земли — по какому назначению Вы будете в дальнейшем ее использовать (есть существенные ограничения);
  • кто выступает в роли покупателя. Существуют банальные льготы. Особенно если речь идет о приобретении небольшого участка под индивидуальное строительство и покупателем выступает, например, пенсионер.

Все эти правила действительно работают, но конечную цену в итоге всегда определяет рынок. Есть дорогие и дешевые участки, причем отнести их к одной из категорий не составляет труда уже на этапе выбора надела (близость к инфраструктуре, водоемам, коммерческая привлекательность, плодородность почв и т.д.).