Можно ли продать земельный пай: нюансы оформления, регистрация

При появлении в стране института частной собственности, бывшие совхозы были расформированы и земля, на которых они находились была распределена между их работниками. Каждый из них получил равную долю и свидетельство о праве, если подал до 01.01.1993 года соответствующее заявление. Вышедший позже Федеральный закон № 101, посвященный обороту земель, разъясняет можно ли продать земельный пай, и что для этого нужно.

Содержание:

  1. Нюансы оформления земельного пая в собственность
  2. Как можно продать земельный пай?
  3. Ценообразование при продаже пая
  4. Регистрация результатов сделки

Нюансы оформления земельного пая в собственность

Нельзя сравнивать этот процесс с обычной приватизацией. Дело в том, что земельный пай не обозначает чем именно Вы владеете. Гигантский участок, в сотни гектар, может иметь сотни же собственников. Доли которых между собой абсолютно равны. Кому и что принадлежит — никак не обозначено.

Отсюда следует, что пай не является свидетельством права собственности и даже не обозначает никаких конкретных границ участка. Нужно стать полноправным владельцем своего надела, только тогда можно продавать земельный пай, равно как и обменять, завещать, подарить и т.д. Говоря предельно просто — нужно конвертировать вашу долю в обычный земельный участок, при этом приватизировав его.

На это может уйти до полугода. Связано это с необходимостью проведения множества процедур, так или иначе связанных с другими участниками долевого владения бывшим общим наделом. Действия при оформлении пая в собственность следующие:

  • через местное печатное СМИ нужно будет известить всех заинтересованных лиц о намерении выделить свою долю из общего массива;
  • через 30 календарных дней необходимо собрать всех остальных дольщиков для решения этого вопроса. Протокол собрания должен быть согласован и скреплен подписями всех принявших участие;
  • в сотрудничестве с кадастровой службой нужно провести выделение именно вашего участка путем межевания общего. При этом не должны быть нарушены ничьи законные интересы. Ни владельцев соседних участков, ни других дольщиков;
  • появляется план участка, также он приобретает границы на местности, то есть в натуре. В управление вашим наделом нужно будет подать заявление с просьбой об этом. Там указывается площадь и пожелания по конкретному местоположению;
  • земле присваивается инвентаризационный номер.

Нюансы оформления земельного пая в собственность

После решения всех спорных вопросов (прежде всего конкретное местоположение и площадь, т.к. указанные в свидетельствах величины — всегда условны) этот участок получает кадастровый номер. В права Вы сможете вступить только после государственной регистрации вашей собственности в Росреестре. Потребуются следующие документы:

  • гражданский паспорт;
  • план новообразованного участка из земельного комитета;
  • свидетельство о первоначальном выделении пая;
  • копия протокола собрания всех дольщиков.

Регистрация происходит за стандартный срок — один месяц. Получив свидетельство о праве собственности, Вы можете приступать к любым сделками с этим паем, действуя при этом как полноправный владелец.

Как можно продать земельный пай?

Как можно продать земельный пай

Процесс этот гораздо более прост, нежели выделение доли в собственность, но, тем не менее, сопряжен с определенными трудностями. Все действия владельца доли в земельном наделе регулируются Федеральным законом, посвященном обороту участков сельскохозяйственного назначения.

Несмотря на то, что пай входит в общий земельный массив и ничем не отличается от долей других бывших сотрудников совхоза, извещать их о намерении продать его не нужно. Тем не менее, право приоритетной покупки реализовано и сравнить его можно с продажей доли в приватизированной квартире или комнаты в коммуналке. Предложить свой пай нужно будет муниципальным властям.

Внимание! Законом четко обозначено, что обойти этап первоочередной покупки нельзя. При этом время на размышление составляет 30 дней с момента получения извещения.

Определен и круг возможных покупателей пая:

  • другие дольщики этого надела;
  • муниципалитет. Ему можно предложить выкупить пай по цене, ориентированной на кадастровую стоимость и общую ситуацию по рынку. При этом выставив один раз цену, снижать ее уже нельзя;
  • сельскохозяйственное предприятие.

Оформляется предложение о покупке в форме почтового извещения. Регламентировано и его содержание:

  • размеры участка и его фактический адрес;
  • параметры самой земли. Здесь указывается, к примеру, возможность перевода ее из сельскохозяйственного в другое назначение;
  • цена, которую назначил продавец;
  • предпочтительное время взаиморасчетов по сделке.

У муниципалитета, которому нужно послать это извещение в первую очередь, есть 30 календарных дней на формирование ответа. Если он не выкупает пай, то его можно продать уже другим лицам.

Нужно отличать продажу от сдачи в аренду или от соглашения переуступки прав на аренду земельного участка, либо его части. Даже если речь об очень длительном сроке. Также это касается и передачи участка в доверительное управление, нюансы которого регулируются статьей № 1023 Гражданского кодекса.

Внимание! Как говорилось выше — цена не должна меняться в сторону понижения, во избежание мошеннических действий с землей.

Ценообразование при продаже пая

Это значение устанавливает только сам продавец. Конечно в этом деле крайне не хотелось бы продешевить, но, как следует из вышеозначенных правил, завышение стоимости также может привести к полной невозможности продать пай в будущем.

Как правило, при установлении стоимости земельного надела, руководствуются следующими факторами:

  • общая площадь участка. Основной показатель для любых сделок с недвижимостью и землей;
  • местоположение хозяйственного надела. Учитывается близость его к населенным пунктам, водоемам и т.д.;
  • нынешнее состояние участка — обрабатывается он или нет. Если используется, то как, и т.д.;
  • качество почв. Изначально земельные паи всегда относятся к бывшим совхозам, а значит использовалась земля либо под пастбище, либо под посев. Это может быть выражено в т.н. баллогектарах, которые присваиваются паю при его выделении из общего надела;
  • возможность и целесообразность проводить на участке жилищное строительство.

Продажа под возведение загородного жилья является одним из самым распространенных форм сделок с земельными паями. Приобретающий такой надел может даже оформить ипотеку на покупку дома с земельным участком, либо на строительство такового.

Общей формулы или среднего значения попросту не существует и не может быть. В одном и том же регионе цены могут различаться в сотни раз, т.к. стоимость конкретного участка может зависеть от более чем неочевидных параметров. Конечно же в этой сфере действуют профессиональные юристы-оценщики, услугами которых можно воспользоваться.

Регистрация результатов сделки

Регистрация результатов сделки

Как и с недвижимостью, любые манипуляции с жильем приобретают юридическую силу только будучи по всем правилам зарегистрированы. Органом, в который нужно для этого обратиться, является отделение Росреестра, территориально ответственное за этот участок земли. Это обозначено в том же Федеральном законе № 101, посвященном сделкам с землей.

С заявлением о регистрации нужно предоставить и ряд документов:

  • гражданский паспорт заявителя;
  • разрешение законного супруга на проведение операции. Актуально как для покупки пая, так и для его продажи (подается обеими сторонами);
  • свидетельство о праве собственности предыдущего владельца;
  • проектные документы изначального межевания земли;
  • протокол собрания дольщиков, на котором был образован данный надел. Предоставляется в виде копии;
  • собственно договор по которому пай меняет владельца (купли-продажи, дарения и т.д.);
  • почтовые документы, подтверждающие донесение до муниципалитета информации о намерении реализовать объект, выполненное согласно нормам закона;
  • при необходимости — доверенность на представителя интересов одной из сторон;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Сдав документы сотруднику органа государственной регистрации, Вы получаете расписку о сверке и приеме этих бумаг. Весь процесс может занять до 30 дней, во время которых все предоставленные свидетельства будут проверены и, если все в порядке, произведена регистрация.

Внимание! В случае нехватки нужных документов, Росреестр известит об этом через почтовое отправление. Это не является поводом для отказа в регистрации. После исправления недочетов процедура будут завершена.