Как купить или продать ипотечную квартиру

С ростом объемов выдаваемой ипотеки, такие квартиры перестают быть экзотикой. Кредитные организации расширяют список возможностей, которые предоставляются выплачивающему жилищную ссуду. Сделка, можно сказать типовая, но перед тем как купить или продать ипотечную квартиру нужно помнить, что помимо двух сторон, заключающих договор купли-продажи здесь будет участвовать третья — банк кредитор.

Какие поводы продавать ипотечные квартиры?

Как купить или продать ипотечную квартиру

Жилье приобреталось в кредит, за него выплачена уже некоторая часть процентов. Зачем же теперь его продавать? На самом деле в каждой ситуации продавец преследует свои, для каждого случая уникальные цели, но их можно разделить на определенные группы:

  • нужно расширение жилплощади. Повод, опять же, может быть совершенно разным. Как правило это пополнение в семействе или просто значительное улучшение/ухудшение жилищного положение, когда человек еще не доплатив долг, хочет сменить жилье;
  • ипотека бралась на объект, который находился в ранней стадии строительства. Если Вы стали дольщиком еще на стадии рытья котлована, то можете получить выгоду при продаже жилья, вплоть до 80%;
  • пропала возможность выплачивать кредит. Распространенная ситуация. Нужно твердо оценить свои возможности и если прогноз не утешительный, то пора размещать объявление о продаже;
  • квартира перешла кому-то, кто в ней вовсе не нуждается или сам заемщик получил другое жилье по наследству. Подобные случаи также случаются.

Внимание! Уже на этапе принятия решения о продаже, Вы должны понимать, что банк вовсе не заинтересован в досрочном погашении ипотечного кредита (а продажа такой квартиры это прежде всего погашение такого кредита). Банк рассчитывал получать с Вас проценты еще десяток лет, а не просто продавать жилье по рыночным ценам. Будьте готовы обосновать необходимость продажи, ее вынужденный характер.

Продажа залоговой квартиры за наличный расчет

Самый распространенный и собственно наиболее полно совпадающий со стандартной продажей способ. Конечно нахождение жилья в залоговом состоянии и отсутствие вашего прямого права собственности на нее, будут накладывать определенный колорит, но различий не так много, как может показаться. Нужно будет следовать следующему алгоритму:

  • извещение банка. Как говорилось выше нужно будет в обязательном порядке указать причину необходимости такого шага (можно несколько приукрасить ситуацию). Среди них могут быть болезнь, потеря работы, переезд и т.д.;
  • найти покупателя. Собственно сама продажа квартиры начинается с этого момента. Рекламируйте ее, показывайте потенциальным покупателям и т.д.;
  • на этом этапе нужно выписаться из квартиры (если были прописаны), пойдя в УФМС и написав соответствующее заявление. Нужно будет отдать им свой паспорт на небольшой срок (в пределах недели) для получения штампа;
  • оформить договор задатка. Покупатель на этом этапе переводит сумму долга по квартире на банковский счет. В большинстве случаев требуется нотариальное оформление договора по которому Вы обязуетесь передать право собственности на квартиру когда ипотека будет погашена;
  • совместное обращение в кредитную организацию для расчета по ипотечному договору, а также получения закладной и справки о том, что долгов не осталось;
  • снятие обременения с объекта недвижимости. Осуществляется это в Росреестре или в МФЦ. С Вами туда должен отправиться представитель банка. Потребуются паспорт, полученная закладная, справка об отсутствии долга и свидетельство прав собственности;
  • заключение сделки купли-продажи с покупателем. Стандартная процедура с актом приема-передачи, и последующей регистрацией купившего квартиру как нового владельца в Регпалате.

Внимание! Ключевым шагом будет выступать именно оформление договора задатка, упомянутое выше. В нем заинтересованы обе стороны, дабы полностью обезопасить себя от каких бы то ни было мошеннических действий. Содержать он должен следующее:

  • цена квартиры и порядок перевода денежных средств. При сделках с недвижимостью обычно используют банковские ячейки;
  • временной отрезок в который продавец обязуется исполнить все свои обязательства;
  • срок который необходим банку для снятия обременения с ипотечного жилья.

Продажа в виде переоформления ипотеки на другое лицо

В этой ситуации человек, желающий приобрести ваше жилье не располагает необходимыми средствами и занимает их у банка. Утрированно можно сказать, что он будет платить вашу ипотеку. Но при этом и квартира ваша перейдет к нему. Процесс такой сделки выглядит так:

  • известить банк-кредитор;
  • составить и заверить у нотариуса договор о задатке (если будет, т.к. в этом кейсе у покупателя своих денег может не быть вовсе);
  • средствами покупателя (полностью или частично заемными) выплачивается задолженность за кредит;
  • Вы вместе с сотрудником банка обращаетесь в Регпалату для снятия обременения и получения соответствующей справки.

Как видите на этом этапе отличий нет попросту никаких. Но вот покупателем здесь выступает не физическое лицо, тот человек, которому Вы продаете квартиру, а банк, выдавший ему ссуду (вовсе не обязательно тот же банк, что и ваш). Вам предстоит подготовить для него ряд документов:

  • полученная из Регпалаты справка, что обременение снято;
  • справки из ЖЭКа и УК об отсутствии задолженностей по лицевым счетам;
  • выписка из домовой книги, свидетельствующая об отсутствии в ней зарегистрированных лиц;
  • документ указывающий оценочную стоимость квартиры. Заказывается у независимой экспертной компании. Расходы, как правило, берет на себя покупатель, т.к. эту процедуру нужно провести до того как он получит в своем банке кредит.

Далее Вам нужно дождаться одобрения банка вашего покупателя. Если оно получено, то оформляйте договор купли-продажи и на этом сделка для Вас завершена.

Внимание! В этом случае все расчеты ведутся безналичным образом и редко предполагается получение Вами какой бы то ни было прибыли сверх покрытия кредита. По настоящему выгодной может быть только продажа через наличный расчет, как в первом случае. Хотя и при продаже другому ипотечному заемщику Вы можете обговорить дополнительную оплату.

Возможна также продажа квартиры и самим банком. После того как Вы известите его о невозможности погашать задолженность — не останется другого выхода, как самостоятельно подыскать покупателя на это жилье. Существует одна существенная особенность этого процесса — банк заинтересован в нахождении любого покупателя и не будет волноваться о продаже квартиры по хорошей цене.

Алгоритм продажи будет идентичен второму случаю, но Вы в нем участвовать не будете ни на каком этапе.

Кто покупает ипотечные квартиры и как это осуществляется?

Кто покупает ипотечные квартиры и как это осуществляется?

У многих людей существует уверенность, что подобные квартиры обходятся дешевле их свободно продающихся аналогов. В подавляющем большинстве случаев это не так. Однако ситуации, когда такая выгода появляется, случаются:

  • банк занимается продажей квартиры самостоятельно, после того как прошлый заемщик сообщил о невозможности дальнейших выплат. Чтобы выделить предложение среди прочих, аналогичных, может быть предоставлена скидка, достигающая 10-20% стоимости;
  • квартира попадает на т.н. залоговые витрины банка, где скидка может быть даже еще больше;
  • нынешний заемщик продает квартиру просто за остаток долга, уже заплатив определенную его часть. Редчайший случай, но люди могут оказываться в разных жизненных ситуациях.

Внимание! Ипотечная квартира, даже приобретенная в новостройке и бывшая в залоговом состоянии несколько месяцев уже переходит в статус «вторички», что само по себе снижает стоимость, в общем то, совершенно новой квартиры. Само по себе это обстоятельство может гарантировать небольшую выгоду при покупке такого жилья.

Риски самого процесса купли-продажи на сегодняшний день никак не превышают аналогичные по другим видам сделок с недвижимость. Алгоритм процесса хорошо изучен, и опыт в подобных делах есть как у риэлторов так и у нотариальных контор. Если Вы покупатель, то сложности для Вас здесь несравнимо меньшие, чем для продавца или самого банка-владельца квартиры.

Помнить нужно единственную особенность этих сделок. Собственник квартиры — банк. Во всех договорах по ипотеке прописана невозможность совершения каких бы то ни было манипуляций с недвижимостью, будь то реализация всей площади или возможность продажи отдельной доли в квартире. Поэтому перед тем как за что-то платить добейтесь получения разрешения от банка на сделку купли-продажи.