Как продать долю квартиры несовершеннолетнего ребенка

Один из самых сложных кейсов при продаже квартиры — это реализация ее отдельных долей. Все еще более запутывается, когда среди собственников есть дети. Перед тем, как продать долю квартиры несовершеннолетнего ребенка, нужно будет удостовериться, что все права маленького собственника будут соблюдены. Иначе Вы рискуете столкнуться с обнулением сделки через суд.

Содержание

  1. Продажа доли ребенка в квартире, если он прописан
  2. Оформление документов к продаже
  3. Что влияет на решение органов опеки по сделке?
  4. Взаимодействие с органами опеки на этапе завершения сделки

Продажа доли ребенка в квартире, если он прописан

Как продать долю квартиры несовершеннолетнего ребенка

Для продажи доли ребёнка потребуется пройти множество процедур, которые так или иначе связаны с органами опеки и попечительства. С ними Вы уже сталкивались в процессе собственно приватизации самой квартиры и выделением ребенку отдельной доли в ней. Если это еще только предстоит, то узнать, как приватизировать квартиру с ребенком можно здесь.

В случае, если несовершеннолетний уже владеет частью собственности и теперь вопрос стоит лишь о продаже недвижимости, то нужно будет помнить ряд характерных для этого дела принципов:

  • первичным является право ребенка на получение равнозначной (или превосходящей прошлую) доли в новом жилье;
  • ребенок не может выписываться «в никуда» ни в этом случае, ни в каком другом. Поэтому продажа ведется одновременно с покупкой нового жилья и без нее невозможна;
  • ребенок не может быть прописан в новом жилье один (единоличным собственником при этом он выступать может);
  • технически покупка нового жилья может не осуществляться, но Вы должны предоставить несовершеннолетнему долю в другом жилье (квартира бабушки, сестер, братьев и т.д.) и регистрацию там же.

Внимание! Базовое нарушение этих принципов неизбежно ведет к инициации органами опеки отмены сделки через суд. В таком случае Вам может быть назначено наказание в виде штрафа. Вся недвижимость, участвовавшая в сделке, вернется начальным владельцам.

Оформление документов к продаже

Главными документами, отличающим процесс продажи доли ребенка от стандартной сделки, будут выступать разрешение, полученное у нотариуса, и аналогичная бумага от органов опеки и попечительства.

Внимание! Ключевой момент на этом этапе — присутствие обоих родителей во время получения этих бумаг (если между ними заключен брак), либо опекунов ребенка. Если один из них не может присутствовать, то нужно будет предоставить следующий документ (один из):

  • нотариально заверенную доверенность на проведения всей процедуры в его отсутствие;
  • заверенное иностранным консульством России разрешение от отсутствующего взрослого;
  • свидетельство о смерти.

Если отсутствие одного из родителей обосновать вышеупомянутыми бумагами не получится, то дело передается в суд. Тоже происходит и в следующих случаях:

  • несогласие одного из родителей на сделку;
  • отсутствие сведений о его местонахождении.

Тогда помочь может только предоставление решения суда о лишении отсутствующего родительских прав или свидетельство, признающее его пропавшим без вести.

Оформление документов к продаже

В остальном пакет документов будет более чем стандартным. Имеет смысл упомянуть лишь о ряде бумаг из этого перечня:

  • обязательное предоставление свидетельства о рождении несовершеннолетнего. Предоставляется всегда в оригинале;
  • документы о приобретаемом жилье, в которых указано, что ребенок претендует на долю, равную или превосходящую аналогичной в нынешней квартире;
  • свидетельство о браке родителей;
  • доверенность на их представителей (если они действуют от их имени). Нотариально заверенная.

Внимание! Подтверждение равнозначности или выгоды размена для ребенка выдать должны представители органов опеки. Чтобы гарантировать соблюдение прав ребенка, чиновники могут осмотреть старое/новое жилье и изучить техническую документацию. Также могут проводиться собеседования с родителями и самим ребенком (если он достиг возраста 14 лет).

Что влияет на решение органов опеки по сделке?

Семейный кодекс

Сама процедура, как говорилось выше, имеет высокую вероятность быть прерванной этими структурами, т.к. ей уделяют колоссальное внимание и сама продажа доли несовершеннолетнего ребёнка всегда изначально воспринимается скорее негативно. Формальными причинами для отказа могут быть:

  • одновременная продажа всей недвижимости и приобретение квартиры на замену в рассрочку. В этом кейсе органы опеки руководствуются требованиями, предъявляемыми к новому жилью ребенка. Квартира за которую еще предстоит долго выплачивать деньги — не самый надежный вариант;
  • случай когда в рамках одной и той же сделки совмещены процедуры купли-продажи и дарения;
  • новая квартира/дом находятся в процессе строительства;
  • если новое жилье значительно меньше по метражу, чем старое. Также учитывается величина доли (треть, четверть и т.д.). Так, если на ребенка была приватизирована одна комната из квартиры, в которой их было 3, то он не может с двумя родителями въехать в однокомнатную;
  • приобретаемое жилье не соответствует старому в плане набора удобств;
  • низкий уровень развития придомовой инфраструктуры: доступность школ, спортивных центров, детских площадок, парков и т.д.

Ряд факторов, напротив, будут говорить в пользу скорейшего утверждения законности переезда органами опеки. Прежде всего это прямое или косвенное улучшение условий проживания несовершеннолетнего. Среди них могут быть:

  • более благоприятная экологическая обстановка, окружающая новое жилье;
  • повышенный уровень развития инфраструктуры в районе будущего проживания, в сравнении со старым;
  • более приспособленные для проживания климатические условия места переезда (как правило южные широты);
  • значительное улучшение финансовой ситуации в семье, связанное со сменой места жительства.

Нужно отметить, что последний фактор значительно перекрывает остальные. Службы соцзащиты охотно выдают разрешение на сделку, даже когда родители оформляют ее с целью переезда в арктические регионы, ведь уровень семейного дохода в таких случаях, может возрастать кратно. А именно это обстоятельство более всего косвенно касается качества жизни ребенка.

Внимание! После получения положительного решения от органов опеки, сделка будет практически завершена. Точнее будет полностью закрыт вопрос с получение согласия этих служб, а это единственное что отличает эту процедуру от стандартной купли-продажи.

Взаимодействие с органами опеки на этапе завершения сделки

По закону, весь процесс получения одобрения не может занимать более двух недель. За этот срок разрешение на продажу должно быть выдано. В конечном документе указываются оба адреса (старый и новый), а также заключение органов надзора по этому вопросу.

Следующим шагом родители должны быть выписаны со старого места регистрации. С ними выписывают и несовершеннолетнего.

Далее действия мало чем отличаются от стандартной процедуры:

  • договор о купле-продаже составляется и заверяется нотариально;
  • заполняется акт приема-передачи недвижимости;
  • регистрируются права новых собственников на владение жильем;
  • одновременно с этим происходит покупка новой квартиры/другого жилья;
  • ребенок регистрируется по новому адресу;
  • завершающим этапом Вы снова посещаете органы опеки, дабы известить их о благополучном завершении сделки, в результате которой несовершеннолетний получил равноценную своей старой доле, часть в новой квартире.

Внимание! Информацию, предоставляемую органам опеки, необходимо подкрепить документами. Среди них копии договоров купли-продажи, а также справка из Регпалаты, о установлении Вас и ребенка в качестве собственников нового жилья.