Как продать комнату в коммунальной квартире, особенности продажи и возможные трудности

Как продать комнату в коммунальной квартире, если сделка является не самой типовой и легко осуществляемой, при продаже комнат в коммунальных квартирах. Во многом она будет схожа с процессом реализации отдельной доли в жилье. Это будет зависеть от того, приватизировано жилье или нет.

Что понимается под коммунальной квартирой?

Что понимается под коммунальной квартирой

Если говорить о конкретном определении коммунальной квартиры, то его попросту не существует, т.к. в современной российской действительности подобное жилье не строится. Последний раз вопрос с коммуналками поднимался в 1998 году, когда нужно было решить возникшие с ними приватизационные проблемы. Внесенными тогда изменениями в законодательство их приравняли к обычным квартирам.

Тем не менее, всем довольно легко понять что подразумевается под «коммуналкой». Коммунальную квартиру отличают следующие черты:

  • это квартира в которой проживает несколько нанимателей, каждый из которых (по отдельности или семьями), оплачивает коммунальные услуги самостоятельно. Разделенные лицевые счета — главный, определяющий признак коммунального характера жилья;
  • тогда как каждому нанимателю принадлежит одна или несколько комнат, то места общего пользования (коридор, ванная, кухня, балкон) находятся в долевом владении, пропорциональном площадям комнат;
  • все из нанимателей владеют своей жилплощадью на основании отдельного договора не зависящего от договоров соседей.

Внимание! Вопреки расхожему мнению коммунальную квартиру не определяет фиксированное (или минимально необходимое) число комнат. Часто таковыми признаются выделенные части городских квартир, обладающие отдельным входом, своим лицевым счетом и долей в местах общего пользования.

Особенности продажи подобной квартиры

Сразу же нужно сказать, что процесс этот отличен от того, как продается доля в квартире, которая находится в обычном панельном доме. В случае с коммунальным жильем, каждая комната в нем — это отдельный объект недвижимости, на который также может быть долевая собственность. Тогда как доля в отдельной квартире — это часть целого жилого пространства.

Еще нужно прояснить, что ниже говорится о продаже исключительно приватизированного жилья и конкретно коммунального. Про продажу приватизированной квартиры читайте здесь. Для муниципального же жилья возможен только исключительно обмен на аналогичную жилплощадь.

Право собственности на не приватизированное жилье находится у двух субъектов:

  • администрация населенного пункта, в котором оно расположено;
  • компании, управляющие муниципальным имуществом.

Гражданским кодексом обговорено именно получение разрешения в обоих инстанциях, иначе проведение сделки попросту невозможно.

Ну а если комната в коммуналке приватизирована, то при продаже Вас ждет только одно существенное ограничение — ваши соседи. Точнее их право на приоритетную покупку вашей комнаты.

Соседи в коммунальной квартире

Некоторые нюансы при продаже комнаты в коммунальной квартире:

  • Вы обязаны письменно уведомить всех других собственников квартиры даже если Вы видите их каждый день, они и так знают о продаже и не имеют никаких возражений;
  • соседи имеют право думать о предложении в течении месяца с момента получения уведомления;
  • в этой бумаге Вы должны указать ожидаемую сумму продажи жилья, а также ваше отношение к возможности оформить рассрочку на оплату покупки;
  • соседи могут либо отказаться, либо выкупить, либо попросту проигнорировать предложение. В первых двух случаях нужно письменно это засвидетельствовать. Отказ же признается по истечении срока;
  • если последует продажа комнаты третьему лицу, то цена ее уже не может превышать сумму, которую Вы указывали в извещении.

Внимание! Не путайте понятия разрешения на продажу и необходимости получения отказа/согласия на покупку. Вы вправе распоряжаться своим жильем любым способом, т.к. оно считается частной собственностью.

Возможные трудности с соседями

Несмотря на то, что никакого разрешения Вам не требуется, соседи могут по тем или иным причинам препятствовать продаже вашей комнаты. Связано это будет с все тем же уведомлением.

Сначала нужно определить перечень тех лиц кому Вы вообще должны посылать это уведомление. Среди них могут быть:

  • собственники других комнат в вашей квартире;
  • муниципальные власти. Если некоторые из комнат не приватизированы, то извещать их нанимателей не нужно. Собственник в этом случае — городские власти;
  • органы попечительства и опеки. Разрешение от них потребуется если одним из владельцев приватизированной площади выступает лицо не достигшее 18 лет;
  • родители или опекуны вышеуказанных лиц.

Внимание! Несовершеннолетние собственники делятся на 2 возрастных категории — до 14 лет и старше 14 лет. В первом случае в ответе на извещение потребуется подпись родителя/опекуна ребенка, во втором уже его самого. Органы опеки нужно известить в любом случае.

Могут возникнуть следующие проблемы, препятствующие вашему праву продать свое имущество:

  • местонахождение собственника неизвестно. Очень сложная ситуация — поможет только обращение в суд, в котором нужно указать, что необходимо установить его местонахождение, дабы реализовать право приоритетной покупки. Возможно придется признать человека пропавшим без вести;
  • собственник скончался, а наследник либо не успел вступить в права, либо его нет вовсе. Еще более проблемная ситуация. Также потребуется обратиться в суд, дабы найти наследника, либо добиться признания жилья бесхозным;
  • собственник живет в другом городе, местонахождение его известно. Нужно будет оправить точно такое же извещение по почте. Единственным нюансом является необходимость нотариально его заверить;
  • если собственник отказался его получить (стоит штамп), то дождитесь истечения положенного месяца;
  • собственник игнорирует извещение — воспользуйтесь помощью нотариуса. Пусть он отправит заказное письмо.

Внимание! Можно попросту обойти необходимость извещать соседей. Можно оформить куплю-продажу как дарение. При таком виде передачи собственности никого извещать об этом не нужно.

Процесс продажи комнаты

Договорившись со всеми можно перейти непосредственно к сделке. Потребуются следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности на комнату;
  • выписка из Росреестра;
  • справка из БТИ о технической характеристике квартиры;
  • кадастровый паспорт;
  • справка о всех зарегистрированных жильцах на этой площади;
  • гражданские Паспорта продавца и покупателя;
  • документы, свидетельствующие об извещении всех остальных собственников в коммунальной квартире.

Внимание! Если вами выбрана именно обычная схема купли-продажи, а не дарение имущества, то нужно будет уплатить налог с продажи квартиры. На коммуналку распространяются те же правило, что и на любую другую жилую недвижимость.

После заключения договора, нужно с ним будет обратиться в Регпалату, после регистрации в которой весь процесс считается завершенным.