Как самостоятельно узаконить перепланировку квартиры

Как узаконить перепланировку квартирыДаже в строящихся сейчас домах, не говоря уже о старом жилом фонде, планировка квартир полностью повторяет друг друга. Каждый владелец жилья имеет свои требования к окружающему пространству и часто хочет его изменить. Законодательство разрешает как провести, так и позже узаконить перепланировку квартиры самостоятельно, по собственному архитектурному проекту. Соблюдать при этом нужно нормы СаНПиН, Жилищного кодекса, а также не подвергать строение аварийной опасности.

Ограничения и запрещения при перепланировке

Есть ряд действий, которые никак уже не получится легализовать, тогда как другие строительные решения не вызовут никаких возражений. Возможно, в ряде случаев, узаконить перепланировку, даже обратившись в БТИ, и другие надзирающие органы, «задним числом», уже после завершения строительных работ.

Установленные ограничения необходимо знать, дабы не пришлось выплачивать штрафы и тратиться на возвращение жилья в исходный вид. Конечно, неприемлемо совершать перестройку, которая может сказаться на жилищных условиях третьих лиц. Речь идет как о жильцах вашей же квартиры, так и о соседях. К таким действиям принято относить:

  • увеличение кухни (равно как и сан. узла, балконов, внутренних шкафов) за счет своей же жилой площади;
  • недопустимо укрупнять кухню, урезая площадь ванной и туалета. В этом случае соседям сверху может быть перекрыт доступ к водопроводу (стояки сквозные во всех многоквартирных домах) и сан. узлу;
  • урезание площади кухонного помещения до состояния, когда оно останется без оконного проема, необходимого для наличия естественного освещения.

Внимание! Существенно меняет дело ваше проживание на последнем этаже, либо же в частном доме, что прописано в Санитарно-эпидемиологических нормах. Фактор соседей тогда практически отпадает.

Запрещено без каких бы то ни было оговорок делать следующие перепланировки:

  • увеличение нежилого помещения за счет жилого, сокращая последнее более чем на четверть;
  • изменять дверной проем между кухней и коридором на арочный, если эксплуатируется газовая плита;
  • частично или полностью сносить несущие стены, делать в них врезки;
  • отапливать балкон или лоджию за счет общедомовой теплосистемы (врезается труба на которую ставится дополнительный радиатор, тем самым отапливается по сути «улица», что сказывается на падении температуры во всех квартирах);
  • площадь балкона не входит в общую площадь помещения, тем более жилую, и его углубление внутрь недопустимо, т.к. сокращает последнюю;
  • практически никогда нельзя переносить туалет и ванную. Для владельцев квартир на последнем этаже или тех, что имеют два яруса — нужно рассматривать каждый случай индивидуально;
  • вносить любые изменения в планировку, которые нарушат работу вентиляции, трубопровода и отопления.

Помимо законного требования вернуть все в первоначальное состояние, Вы также можете подвергнуться административному взысканию со стороны властей, на основании статьи № 29 Жилищного Кодекса. Уплатить, согласно ст. 7.21 КоАП придется до 2,5 тысяч рублей.

Допустимые действия по перепланировке

Допустимые действия по перепланировке

Довольно легко узаконить, даже задним числом, можно будет самые распространенные, не затрагивающие интересы третьих лиц, изменения. Наиболее типичными примерами таких работ являются:

  • создании кухни гостиничного типа, переходящую в жилую комнату. Для кухонь с электроплитой на это нет никаких ограничений: достаточно создать дверной проем в не несущей стене. Если плита газовая — проем не должен быть выполнен в форме арки;
  • для последних этажей допустимо протянуть трубы до нового места нахождения сан. узла. При этом нужно обеспечить сохранение прежнего давления и напор;
  • возможно объединение ванной и туалета в совмещенный сан. узел;
  • увеличить площадь этих помещений можно за счет коридора, соблюдая норму — уровень пола должен быть на 3,5 сантиметра ниже чем во всей остальной квартире (соблюдение подобных норм учитывается когда происходит оценка ущерба от залива в квартире и определяется виновник);
  • увеличение или уменьшение оконных проемов;
  • допускается вносить почти неограниченные изменения в планировку стен, которые не являются несущими: снос, перенесение в пространстве, создание дверных проемов и т.д.

Любое из вышеперечисленных изменений требует разрешения и должно быть занесено в тех. паспорт жилья. Без этого могут возникнуть серьезные проблемы с продажей квартиры, ее завещанием и т.д.

Что делать, если разрешение не было получено заранее?

Подобная перепланировка всегда будет считаться самовольной, даже если Вами были предварительно изучены СаНПиН и все велось согласно их предписаниям. Согласно законодательству, простого извещения БТИ недостаточно, нужно именно разрешение.

Штрафа, о котором говорилось выше, конечно не избежать, но вот добиться сохранения жилья в текущем виде вполне можно. Для этого нужно будет добиться положительного решения суда.

Первоначально вы собираете документы, которые подтверждают, что уже проведенная перепланировка не нарушает строительные, санитарные и другие нормы. Это следующие справки:

  • измененный технический паспорт на квартиру. Выдается в БТИ, куда нужно будет обратиться со старым паспортом, правоустанавливающим документом на жилье и соответствующим заявлением. Они пришлют специалиста, который на месте зафиксирует перепланировку;
  • справка из Санитарной службы города, которая также выдается после осмотра квартиры сотрудником ведомства;
  • т. н. технический проект, который составляется сотрудниками независимых проектных организаций, имеющих на это лицензию.

Следующим шагом нужно будет обратиться в городскую администрацию, в архитектурное бюро и уведомить их о внесенных изменениях в планировку квартиры (предъявите ранее полученные документы).

Далее уже нужно будет обращаться в суд со всеми вышеперечисленными бумагами, к которым также потребуется приложить:

  • исковое заявление с изложенным предметом обращения;
  • квитанции об оплате госпошлины;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, наследственная от нотариуса и т.д.);
  • копия того договора, что был заключен с проектной организацией.

Подобная возможность гарантирована ч. 4 статьи 29 Жилищного Кодекса, допускающей легализацию незаконных изменений в первоначальном плане квартиры.

Внимание! Даже после вынесения решения в вашу пользу, нужно будет завершить регистрацию новых «границ» помещения, чтобы они вступили в силу. Делается это в местном отделении кадастра, куда нужно будет обратиться со своим гражданским паспортом, технической документацией из БТИ и постановлением суда.

После оплаты госпошлины, специалист из кадастровой палаты осмотрит помещение и внесет все изменения в свою базу данных. При изменении жилой площади (как говорилось выше — только в сторону увеличения), нужно будет зафиксировать это в Росреестре, предъявив туда новый технический паспорт.

Регистрация готовящихся строительных изменений

Рекомендуется стараться узаконить перепланировку еще до того, как реальные изменения были внесены в конструкцию помещения. Для этого, с правоустанавливающими документами, а также письменным согласием от всех собственников, нужно будет обратиться в архитектурный отдел своей администрации.

Происходит получение разрешения следующим образом:

  • Вы предоставляете архитектурный проект будущего, измененного помещения в администрацию;
  • за 30 дней происходит ее рассмотрение на соответствие установленных СаНПиН и других требований;
  • выдается разрешение на проведение строительных работ, либо обоснованный (с указанием причин и ссылками на конкретные нормы) отказ;
  • после завершения перепланировки, пригласите специалиста из администрации, призванного засвидетельствовать, что Вы действовали согласно предоставленному плану;
  • происходит регистрация изменений в федеральном кадастре и Регпалате, аналогично вышеописанному после судебному порядку.

Внимание! Чисто технически, платить именно за процесс узаконивания перепланировки в квартире не нужно — такой специфической пошлины не существует. Однако получение ряда справок, нового тех. паспорта, составление архитектурного проекта, судебные издержки (если необходимо) и т.д. — все это стоит определенных денег, что может различаться от случая к случаю.