Как узаконить самовольную постройку

В соответствии с законом, любое здание должно быть полностью построено сначала на бумаге, в виде согласованного строительного плана, и лишь потом начинать появляться в реальности. Однако по разным причинам многие строения были возведены без должного разрешения от властей и теперь требуют «легализации». Перед тем, как узаконить самовольную постройку, нужно будет собрать солидный пакет документов и направляться в суд, либо попытаться воспользоваться «дачной амнистией».

Как узаконить самовольную постройку через суд

Как возникают самовольные постройки?

Условия признания строения самовольно возведенным, указаны в статье 222 Гражданского кодекса. С соответствии со вторым пунктом этой статьи, подобное здание будет подлежать сносу. Причем затраты на эти работы будут лежать на том, кто осуществлял строительство.

Абсолютно не имеет значения, было ли строение возведено изначально как незаконное по тем или иным причинам (уход от налогов, нежелание оформлять строительные документы и т.д.), либо же является таковым по незнанию закона.

Масштаб проблемы также может существенно различаться. Это может быть как обычный объект индивидуального жилищного строительства, так и многоэтажный дом на несколько семей. Бывает нужно и узаконить пристройку к частному дому, а не все строение целиком.

В числе прочего, самовольно возведенным, может признаваться строение, подпадающее под одну из следующих категорий:

  • строение возведенное без какого бы то ни было разрешения;
  • дом стоящий на земельном участке, собственником которого Вы не являетесь;
  • объект не прошел проверку со стороны санитарной службы, и был признан не соответствующим установленным нормам;
  • использование объекта не соответствует заявленным целям строительства. Чаще всего дачи или вовсе производственные помещения, перестраивают под жилое (приспособленное именно для постоянного проживания);
  • серьезные отклонения от первоначального плана строительства (нарушена этажность, границы объекта и т.д.).

В последнем случае часто нужно будет лишь узаконить пристройку на первом этаже или добиться внесения незначительных изменений в первоначальный план.

Как возникают самовольные постройки

Все более распространенным становится случай признания незаконно возведенными многоквартирных домов. В таких обстоятельствах участники долевого строительства, по просьбе основного застройщика, обращаются в суд, для регистрации жилья задним числом. Суды, как правило, удовлетворяют такие иски.

Ни одно из вышеназванных строений не может пройти государственную регистрацию, а значит по сути незаконно и может быть уничтожено по решению местных властей. Само собой у такого здания не может быть ни фактического, ни почтового адресов, что делает проживание в нем крайне затруднительным.

Как узаконить самовольную постройку через суд?

kak-uzakonit-samovolnuyu-postroyku

Рассматриваются подобные дела в общегражданских судах. Даже если помещение, которое будет являться предметом разбирательства, является производственным и не пригодным для проживания, то обращаться в арбитражный суд не нужно.

Обстоятельства при которых может быть произведен перевод строения в правовое поле обозначены в статье № 222 Гражданского кодекса. Все сводится к требованию соблюдать несколько простых условий:

  • по принадлежности земельного участка на котором находится самострой не должно быть никаких вопросов. Проще говоря, он должна принадлежать Вам и на это должен быть соответствующий правоустанавливающий документ;
  • строение, которое планируется узаконивать, не должно быть в аварийном состоянии и нести в себе угрозу жизни людей;
  • сам факт существования строения не должен нарушать интересы третьих лиц;
  • наличие обращений в уполномоченные органы, с просьбой о разрешении строительства. Даже если были получены отказы, подобное обстоятельство будет на суде говорить в пользу узаконивания постройки.

Внимание! Дело в том, что право строить что бы то ни было на своем земельном участке закреплено статьей № 263 Гражданского кодекса. Строительство можно вести как самостоятельно, так и нанять для этого третьих лиц.

Если эти условия выполняются, то можно обращаться с исковым заявлением о легализации. К нему нужно будет приложить ряд документов, определенных статьями 131, 132 Гражданско-процессуального кодекса:

  • правоустанавливающий документ для земельного участка;
  • выписка из регистрационной палаты, свидетельствующая, что ваше право на него оформлено согласно закону;
  • кадастровый паспорт;
  • техническая документация на землю (справка из БТИ, план и т.д.);
  • оценка эксперта о стоимости дома и земельного участка на котором он находится;
  • выписка из Росреестра, в которой указано отсутствие обременений для строения;
  • свидетельство от эксперта из БТИ, о признании дома неаварийным и выполненным в соответствии со строительными нормами;
  • заключение из санитарной службы о соответствии дома всем нормам;
  • если строение создавалось на земле, находящейся в долевой собственности, то нужно заручиться согласием остальных собственников;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Вышеупомянутая экспертиза может быть проведена также и во время судебного разбирательства, даже если уже имеются подобные результаты. Она может быть назначена судом в соответствии со статьей № 82 Арбитражно-процессуального кодекса.

Статьей 202 Гражданско-процессуального кодекса установлено, что в решение суда по этому делу (если иск о легализации удовлетворен) должны будут ясно и недвусмысленно быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать именно этот объект в числе прочих (адрес, метраж, материал строительства, назначение и т.д.). Размытые определения могут привести к признанию такого решения незаконным.

Внимание! Именно жильцы, а вовсе не «придирающиеся» власти, являются инициаторами подобных дел. В доме, который не является узаконенным, не возможно прописаться или оформить его в собственность. Как следствие — Вы не можете совершать с объектом никаких операций (купля-продажа, дарение и т.д.). Единственным выходом будет являться вышеупомянутое судебное разбирательство.

Административная легализация самовольной постройки

administrativnaya-legalizatsiya-samovolnoy-postroyki

Есть исключение в действующем законодательстве, позволяющее осуществлять узаконивание строений во внесудебном порядке. Речь идет о т.н. «дачной амнистии», нюансы которой описаны в Федеральном законе № 93 об упрощенной процедуре оформления прав граждан на определенный перечень объектов.

Закон этот, прежде всего устанавливает тех. паспорт загородного дома как единственный документ, подтверждающий факт строительства и содержащий все необходимые технические сведения.

Таким образом, согласно дачной амнистии, для дачным домиков имеющих технические паспорта из БТИ, не требуется получение бумаги о вводе объекта в эксплуатацию, которая нужна для любых других строений (статья № 55 Градостроительного кодекса).

Чтобы произвести легализацию строения в административном порядке нужен следующий пакет бумаг:

  • вышеупомянутый технический паспорт;
  • свидетельство о государственно регистрации участка земли, на котором он находится;
  • правоустанавливающий документ на участок;
  • кадастровые документы.

Обратившись в орган власти, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, нужно дождаться сверки всех бумаг, а также проверки правомерности подобного обращения. Решение по объекту принимается сотрудником Регпалаты на месте.

Регистрация узаконенной постройки в общем порядке

registratsiya-uzakonennoy-postroyki-v-obshhem-poryadke
Проводится она отделением Федеральной регистрационной службы по месту жительства. Регулируется это Федеральным законом № 122, посвященным обороту земли. В Регпалату нужно будет подать следующие документы:

  • гражданский паспорт;
  • заявление об осуществлении регистрации;
  • решение суда, постановившее узаконить самовольную постройку;
  • правоустанавливающие документ на земельный участок (договор купли-продажи, дарственная, документ о получении его в наследство и т.д.);
  • свидетельство о праве собственности;
  • акт о предоставлении участка в пользование;
  • кадастровые документы;
  • техническая документация;
  • для садовых строений, дач, гаражей — декларация об объекте недвижимости.

Госпошлина взимается согласно нормам, установленным Федеральным законом № 122 и статье № 333 Налогового кодекса, и составляет 2000 рублей. Предоставлять квитанцию вместе с другими документами не нужно, но и не возбраняется.

Как говорилось выше, без предоставления доказательств права на землю, регистрация будет невозможна. Если же документы в порядке, то подать их можно как лично, так и воспользовавшись местным МФЦ или почтовым отделением.

По результатам рассмотрения заявки и сверки документов, Вам будет предоставлена выписка из Регпалаты, подтверждающая завершение регистрации. Срок отведенный на эту процедуру — до 10 дней.