Как продать выделенную долю в квартире с согласия собственников и без него

В этом вопросе особняком стоят права и интересы других дольщиков. Это и понятно, ведь их как никого другого затронут эти перемены. Так или иначе, но им придется жить с новым соседом или сталкиваться с другими переменами в привычном укладе дел. Можно ли продать выделенную долю в квартире или она должна реализовываться как единый объект недвижимости — эти вопросы регулируют ГК РФ, Семейный кодекс и сама Конституция, разъясняющая вопросы частной собственности и свободы распоряжаться своим имуществом.

Особенности продажи доли квартиры

Можно ли продать долю в квартире

Процесс реализации своей доли в квартире, собственниками которой являются несколько человек — это конечно случай особый, но полностью гарантированный Вам российским законом. Нужно будет лишь следовать определенному набору правил.

Конкретным законом, регламентирующей право продавать свою долю в общей квартире, является статья Гражданского кодекса № 250. Посвящена она объяснению права приоритетной покупки, распространяющейся на всех остальных дольщиков.

Внимание! Зачастую владельцы жилья путают разновидности права собственности. На квартиры и другую недвижимость, оформленную на 2-х и более лиц, предусмотрены следующие формы владения:

  • совместная (доли не имеют четкого определения). Именно в таком виде квартирами, как правило, владеют супруги. Также большинство квартир приватизированных до 1998 года являются таковыми;
  • долевая, когда у каждого из владельцев есть конкретная часть жилья. Такая форма собственности возникала при более поздней приватизации и предусмотрена по большинству брачных контрактов, когда таковые составляются.

При возникновении необходимости продать часть жилья, совместная форма владения довольно легко переоформляется в долевую.

Собственно в момент продажи, Вы должны известить всех остальных дольщиков вашего жилья о своем желании. Сделать это нужно в письменной форме, даже если вы живете в однокомнатной квартире и каждый день видите друг друга.

В этой бумаге должны быть обязательно указаны следующие сведения:

  • предмет сделки купли-продажи;
  • адрес этого жилья, в данном случае квартиры;
  • размер доли, указанная в квадратных метрах или в виде части от общего;
  • цена продажи. Если предполагается обмен, то указывается имущество, на которое он планируется;
  • другие сведения, например срок рассрочки на который Вы согласны.

После получения подобного извещения, ваши соседи должны принять решение: покупать вашу долю или нет. На это выделяется ровно один месяц.

Внимание! Часто граждане путают понятия «разрешение на продажу» и вышеупомянутое право приоритетной покупки. Вы рассылаете своим совладельцам квартиры письма не для получения их одобрения/разрешения на продажу, а лишь для того, чтобы им первым предложить купить жилье. Отсутствие необходимости получать разрешение на сделки со своей частной собственностью зафиксированы в статье № 35 Конституции.

Кому принадлежит приоритетное право покупки, если дольщиков несколько и все они желают приобрести вашу часть квартиры? Этот вопрос разъяснен в статье № 421 Гражданского кодекса, которая дает право выбора Вам, то есть продавцу.

Проблемы с извещением других дольщиков

Можно ли продать долю в квартире, если совладельцы против

Жизненные ситуации бывают разные и случается, что совладельцы сознательно уклоняются от получения уведомлений о продаже, тем самым срывая инициацию сделки. В таких случаях можно сделать следующее:

  • получить у нотариуса справку об имевшей место отправке оповещения (сохраняйте почтовые корешки и квитанции, либо пусть нотариус сам отправит им заказное письмо);
  • попросить сотрудников федеральной регистрационной службы заняться оповещением за Вас (делается в порядке исключения);
  • обратиться в судебные инстанции.

Если Вы знаете, что дольщики выступают против продажи и гарантировано будут пытаться ее сорвать, то проделать что-то из вышеупомянутого — просто необходимо. Последствиями игнорирования этой проблемы могут стать обращение других владельцев жилья в суд с требованием перевести на одного из них всех прав покупателя. Законом обозначен период, когда другие дольщики могут это сделать — 3 месяца после продажи.

Можно уйти от необходимости извещать совладельцев:

  • дарение доли. Причем оно может быть как реальным, когда Вы отказываетесь от доли в квартире в пользу другого лица, так и использоваться как прикрытие для сделки купли-продажи. Право приоритетной покупки и этом случае полностью игнорируется;
  • дарение микродоли. Расчет здесь прост: право приоритетной покупки здесь возникнет, но Вы можете его распространить и на потенциального покупателя;
  • залоговая схема передачи доли. Здесь ваша недвижимость выступает в качестве залога, а сумма в которую Вы ее оцениваете дается Вам в долг. После возникновения просрочки, доля переходит покупателю.

Внимание! Согласно статье № 170 Гражданского кодекса, доказанный факт передачи денег при оформлении дарения, будет служить поводом для аннулирования сделки по недвижимости.

Процесс продажи выделенной доли в квартире

Если все трения с другими собственниками улажены, то можно приступать к оформлению сделки, практически не отличающейся от продажи квартиры целиком, когда Вы единоличный владелец. Потребуются следующие документы:

  • составленный договор купли-продажи, с указанием сведений о квартире и цены вопроса. Также должны содержаться данные о правоустанавливающих документах и правах третьих лиц на это жилье;
  • акт приема-передачи недвижимости;
  • удостоверение проведения сделки, составленное нотариусом;
  • гражданские документы участников сделки;
  • техническая документация на квартиру;
  • квитанции об оплате необходимых пошлин.

Следующим этапом Вы производите регистрацию жилья в Регпалате. Пошлина за это установлена Налоговым кодексом и составляет 2000 рублей. Предоставить для регистрации нужно следующие бумаги:

  • заявление продавца и покупателя о переходе прав на жилье;
  • оригиналы договора купли-продажи и акта приема-передачи. Должны быть нотариально заверены;
  • гражданские паспорта;
  • иные необходимые документы, такие как разрешение органов опеки на сделку (если один из дольщиков был несовершеннолетним), заверенная доверенность представителю одной из сторон и т.д.

После регистрации прав собственности сделка считается полностью завершенной.

Внимание! На продажу доли в квартире распространяются те же налоговые правила, что и на любые другие манипуляции с недвижимостью. Поэтому, если Вы владели жильем менее 3-х лет и полученная сумма превышает 1 миллион рублей, то готовьтесь уплатить НДФЛ в размере 13%. Если долю Вы передали по договору дарения, то налоговое бремя лежит на получателе дара.

Видео: Можно ли продать долю в квартире и как

https://youtu.be/fxmLLJbwZ98