Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Наличие зарегистрированных лиц всегда отпугивает потенциальных покупателей жилья. Даже несмотря на то, что прописка вовсе не означает право владения, подобные ситуации могут создавать ряд трудностей. Сама продажа, равно как и покупка, разрешена законом, а вопрос того можно ли продать квартиру с прописанным человеком частично регулирует Жилищный кодекс, а также ряд постановлений Верховного суда, разъясняющие некоторые особенности.

Нюансы продажи квартиры с прописанными людьми

Нюансы продажи квартиры с прописанными людьми

Продажа такого жилья практически никак не отличается от продажи свободных квартир. Тем не менее существует ряд моментов, на которые нужно обратить внимание как продавцам так и покупателям:

  • наличие прописки не приравнивается к праве собственности. Зарегистрированный человек не может проводить никакие манипуляции с недвижимостью;
  • при продаже не требуется разрешение прописанных лиц;
  • найти покупателя на такое жилье крайне сложно, но при этом Вы обязаны сообщать о наличии таких лиц потенциальным покупателям;
  • существуют специализирующиеся на такой жилплощади риэлторы, однако цены у них на 30-40% будут ниже аналогичных по рынку;
  • от количества прописанных жильцов зависит размер оплаты коммунальных сборов. Поэтому даже если прописанный гражданин «не мешает», то платить за него придется;
  • прописанные лица, не являющиеся собственниками не платят налог с продажи квартиры (взимается если была в собственности менее 3-х лет).

В случае продажи ипотечной квартиры, вопрос с прописанными лицами вставать не может вовсе, т.к. еще перед тем как выставить залоговую квартиру на продажу Вы должны выписаться самостоятельно и выписать всех остальных жильцов из нее. Это отражено в договоре между банком и получателем кредита.

Сам же процесс продажи с обременением прописанными жильцами абсолютно ничем не отличается от продажи обычной квартиры. Это касается и пакета необходимых документов и последующего алгоритма купли-продажи с актом приема-передачи и регистрации нового собственника в Регпалате.

Если Вы покупаете квартиру в которой могут быть прописаны другие жильцы, то можно подстраховаться, запросив выписку из домовой книги, которая содержит сведения о каждом из них. При этом в ней будут указаны и временно выписанные лица (осужденные, проходящие срочную службу и т.д.). После получения прав на квартиру Вы сможете самостоятельно снять с регистрации нежелательных граждан.

Можно ли выписать человека?

Сама такая возможность существует. Прежде всего прописанный гражданин имеет право выписаться самостоятельно по собственному желанию. Законодательство также предусматривает механизм выписки через судебное решение.

Сама попытка скрыть наличие такого «бремени» на жилплощади может привести к дальнейшему обнулению сделки купли-продажи. Соответственно продавец обязан будет вернуть деньги за жилье. При этом нет ничего незаконного в наличии прописанного человека, который обязан освободить жилье до определенного числа. Этот срок указывается в договоре.

В российском праве предусмотрены следующие возможные действия для выписки человека из квартиры:

  • добровольная самостоятельная выписка. Прописанный отправляется в УФМС, либо предварительно подает заявление на онлайн ресурсе ГосУслуги. У него забирают паспорт и должны в течении трех дней вернуть его с проставленной отметкой о прекращении регистрации;
  • исковое обращение в суд от собственника квартиры, с просьбой рассмотреть возможность выписки нежелательных лиц;
  • аннулирование прописки при выявлении ошибочных действий Росреестра или других регистрационных органов при регистрации этого гражданина.

Для судебного разбирательства нужно быть готовым доказать ряд обстоятельств, которые помогут вынести решение в вашу пользу:

  • прописанный гражданин систематически уклоняется или вовсе не участвует в оплате коммунальных счетов за эту собственность;
  • длительное время фактически проживает в ином месте с другой семьей;
  • выехал на постоянное место жительство в другой регион или за рубеж для работы и не собирается возвращаться;
  • имеет в собственности иное жилье и в нем постоянно проживает. Это один из ключевых факторов, т.к. суд практически никогда не допускает выписки граждан «в никуда».

Помимо этого человек может быть и вовсе изначально неправомерно быть прописан в квартире, т.к. предоставил в свое время поддельные документы и сведения.

Всех ли можно при необходимости выписать?

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Соответственно Жилищному кодексу, при отчуждении жилья, все родственники бывшего владельца теряют право пользоваться квартирой, а у нового собственника есть несколько механизмов воздействия на этих жильцов и он вправе добиваться их принудительного выселения.

Но из любого правила существует исключения. Перечень лиц которых выписать попросту невозможно следующий:

  • лицо было прописано в квартире до того как она была переведена из муниципальной собственности в частную. Во время ее приватизации гражданин написал отказ, заверенный нотариально. Подобное решение было принято Верховным судом РФ и касается даже неоднократно переходившего из рук в руки жилья;
  • гражданин прописан и пользуется квартирой, перешедшей к нему по наследству. В редчайших случаях в завещании может быть указана конечная дата права пользования, но чаще это право устанавливается бессрочно;
  • прописанный претендует на право пользования жильем по договору пожизненной ренты;
  • при расторжении брака один из супругов продает жилье, тогда как другой может требовать продлить свое право на проживание в нем через суд;
  • лица участвовавшие в кооперативном строительстве квартиры. В таком случае не нужно даже наличие отметки регистрации — вносивший материальный вклад гражданин все равно имеет право на проживание;
  • несовершеннолетние владельцы остались без родителей/опекунов. Дети подлежат выписке только при условии предоставления им равноценного жилья.

Выписать ребенка все же можно, но при этом нужно плотно взаимодействовать с органами опеки и попечительства вашего региона, без согласия которых процедура выписки несовершеннолетнего попросту невозможна. К альтернативному жилью предъявляются особые требования, засвидетельствовать выполнение которых обязан инспектор БТИ.