Переуступка прав требования на квартиру в новостройке

Переуступка прав требования на квартиру — это один из самых распространенных видов сделки с недвижимостью в новостройках. Зачастую компании, специализирующиеся на подобных операциях скупают целые подъезды, для дальнейшей их постепенной реализации по мере завершения строительства задания. Но не менее редки и вполне частные случаи, когда обычный владелец строящегося жилья желает его продать.

Переуступка прав требования на квартиру

Нюансы переуступки прав на квартиру

Есть несколько моментов, которые нужно помнить лицу, желающему приобрести жилье в новостройке по этой схеме. Соблюдение всех правил при оформлении договора поможет свести к минимуму возможные негативные последствия этой сделки. Рекомендуется обязательно совершить следующие действия при заключении договора переуступки:

  • в самом соглашении необходимо указать наличие в первоначальном договоре положения, позволяющего осуществлять передачу прав требования квартиры;
  • указать точную стоимость недвижимости, а также способ и порядок расчетов, который был выбран цедентом и цессионарием;
  • нотариально заверить договор переуступки права претендовать на эту квартиру. Отсутствие гарантий от нотариуса приведет к аннулированию сделки;
  • цессионарий обязан известить строительную компанию о совершившейся передаче прав. Не имеет значения, было это указано в изначальном соглашении или нет.

Внимание! Покупая квартиру с помощью переуступки крайне рекомендуется провести элементарный осмотр стройплощадки на предмет собственно строительных работ, а также на соответствие фактического положения дел — плану.

Важно знать, что компания-застройщик не имеет права препятствовать владельцам еще не законченных квартир проводить какие бы то ни было манипуляции со своим имуществом. Извещение строителей о состоявшейся переуступке нужно скорее для минимизации траты времени, которая может возникнуть если у Вас нет документального подтверждения информированности застройщика.

Практика заключения договоров переуступки

Реальность, как это часто бывает, отлична от буквы закона и на практике застройщик участвует в процессе переуступки. Старается либо ограничить, либо по возможности контролировать эту процедуру. Могут встречаться следующие варианты вмешательства:

  • в договоре купли-продажи строящегося жилья прописывают обязательность процедуры уведомления строительной компании в случае переуступки прав;
  • инвестора обязывают уведомлять застройщика в течении нескольких (как правило до 10) дней с момента регистрации нового собственника. Направлена такая спешка на минимизацию мошеннических действий с жильем;
  • в договоре может быть прописана и полная невозможность передачи прав на жилье другому лицу, вплоть до момента сдачи объекта. Законность такого требования под вопросом;
  • нередки и требования внесения определенной платы со стороны цессионария, колеблющиеся в диапазоне 1-5% от стоимости первоначального договора.

Такой интерес застройщика к договорам переуступки вполне объясним, т.к. контроль этого процесса позволяет избежать демпинга цен и бесконечной смены инвесторов, путаницы в документах, и т.д.

Внимание! Непосредственное участие застройщика как лица, согласие которого необходимо получить при передачи прав — отчасти на руку покупателю. Главная польза от этого — возможность проверить выполнение финансовых обязательств инвестора.

Финансовые вопросы и документация

Финансовые вопросы и документация

Как и любая возмездная передача недвижимости от одного лица к другому, переуступка прав на квартиру связна с оплатой налогового сбора в пользу государства. Речь идет об обычном налоге на доходы физических лиц, размеры которого зависят от гражданства продавца (цедента):

  • 13% для обладателей российских паспортов;
  • 30% для иностранных граждан.

Внимание! Уплачивает сбор, по закону, изначальный собственник прав на квартиру, однако на практике часто происходит совместное погашение этой суммы. Покупатель и продавец платят пополам, хотя бывают и другие варианты.

Не стоит забывать и про то, что цена переуступки может быть использована покупателем для последующего налогового вычета этой суммы. Поэтому цессионарий заинтересован в указании полной стоимость объекта, тогда как продавец может захотеть ее занизить.

В целом налогообложение ничем не отличается от типовой сделки купли-продажи или переуступки права аренды помещения, земельного участка и т.д. Также нужно до 31 апреля подать налоговую декларацию с указанием информации о проведенной операции. Оплату пошлины нужно произвести до 15 июля следующего календарного года.

После подписания сторонами всех необходимых бумаг у цессионария должен оказаться следующий перечень документов:

  • правоустанавливающий документ, утверждающий цедента в качестве собственника квартиры;
  • бумаги фиксирующие расчеты, произведенные сторонами;
  • акт приема-передачи документации на квартиру;
  • если оговорена необходимость получения разрешения у строительной компании, то нужно его предоставить;
  • собственно договор переуступки.

После получения всех документов, получивший права требования на квартиру в новостройке, может уже обратиться в органы государственной регистрации. После ее проведения сделка будет считаться завершенной.