Алгоритм действий при покупке квартиры

Приобретение жилья это самая дорогостоящая из возможных покупок для подавляющего большинства граждан. Если Вы покупаете недвижимость впервые и хоть в чем то сомневаетесь, то Вам понадобится пошаговая инструкция при покупке квартиры, позволяющая понять с чего начать и какие требования предъявлять к продавцу и самому объекту торга. Есть множество фирм, специализирующихся на помощи в покупке жилья, но можно обойтись и без них.

Пошаговая инструкция покупки квартиры

Способы покупки квартиры

Способ непосредственной покупки жилья будет зависеть от вашего конкретного случая, финансового положения и личных предпочтений. Кто-то любит все делать сам, а другие доверяют работу профессионалам.

Выбирать придется из следующих вариантов, представленных на рынке:

  • можно заключить Договор долевого участия еще на стадии котлована, что значительно уменьшит стоимость жилья. Риски этого варианта вполне очевидны: затянутые сроки, недострой, банкротство и т.д.;
  • новостройка или т.н. первичный рынок. Уже законченные квартиры в новом доме, которые продает застройщик как юр. лицо;
  • вторичный рынок жилья — приобрести квартиру от хозяина, который уже в ней жил. Строго говоря любые квартиры, продаваемые физическими лицами, а не застройщиками, можно отнести к вторичке;
  • квартира, средства на которою взяты в ипотеку. Как правило это жилье в новых домах, но возможны варианты и с «подержанными» квартирами.

Существовать могут и другие, более экзотические виды покупки, в основном они касаются залоговых витрин (Вы приобретаете те квартиры, которые банк изъял у своих неплательщиков по ипотекам), а также покупки тех квартир, что выставлены на продажу по решению суда и т.д. На рынке недвижимости скидок, в привычном понимании этого слова, практически не существует.

Как выбрать квартиру?

Как выбрать квартиру

Руководствоваться нужно прежде всего собственными уникальными предпочтениями, беря во внимание также мнение других членов семьи, которые будут с Вами проживать. Среди типовых критериев выделяют:

  • уровень развития городской инфраструктуры на прилегающей территории. Речь идет о детских садах, фитнес центрах, поликлиниках и т.д.;
  • транспортные сети рядом с домом;
  • удаленность от вредных в экологическом плане, производств, высоковольтных линий, городских складов отходов и т.д.;
  • общая «благополучность» жилого района, потенциальные соседи и т.д.

Внимание! Немаловажна и документационная репутация объекта недвижимости. Ведь у каждой квартиры есть своя определенная история. Обратить внимание нужно на следующее:

  • составлены ли все бумаги в соответствие с действующим законодательством;
  • нет ли у жилья обременения в виде прописанных в нем граждан, сохраняющих право собственности на эту недвижимость, включая проживание;
  • нет ли других, помимо продавца, лиц, которые могут претендовать на право владения этой квартирой.

Квартиры, равно как и другое жилье, могут быть куплены и проданы с другими лицами прописанными в нем. Это не запрещается Жилищным кодексом, т.к. не противоречит принципу суверенного права распоряжаться своим имуществом, тогда как прописка не дает такого права, а лишь право проживания.

Внимание! Продавцы подобного жилья обязаны извещать потенциальных покупателей о прописанных лицах. Если происходит уклонение от этого требования, то Вы вправе будете требовать признать сделку ничтожной или самостоятельно выписать всех нежелательных лиц.

Алгоритм действий при покупке квартиры

Конечно предшествовать всему процессу будут осмотр объекта недвижимости, позволяющий дать оценку состоянию жилища, прилегающих территорий, мест общего пользования в многоквартирном доме и т.д. Следом же будут идти переговоры с торгом или без такового. Эти процедуры не регулируются нормами права все тут будет зависеть от вашего желания и предпочтений.

После того как Вы определились с конкретным объектом недвижимости, который хотели бы приобрести, можете связываться непосредственно с продавцом для выхода на совершение непосредственно сделки. Вам потребуется сделать следующее:

  • потребовать предоставить документацию, подтверждающую право этого лица владеть квартирой и совершать с ней имущественные сделки;
  • проверьте гражданские документы продавца, если покупаете жилье у физического лица, прежде всего паспорт, на элементарное соответствие предоставленных данных;
  • если оговорен задаток при покупке квартиры (в зависимости от ситуации, наиболее заинтересованной в задатке стороной может быть как продавец, так и покупатель), то нужно на этом этапе его внести, составив соответствующий договор;
  • обе стороны формируют необходимую документацию;
  • составляется договор купли-продажи. Всегда рекомендуется пользоваться помощью опытного юриста;
  • учитывая мнение обеих сторон вносятся необходимые дополнения и поправки. Скрепляется подписями;
  • происходит перевод суммы сделки продавцу установленным способом. Расчет же, согласно статьи № 486 Гражданского кодекса, может быть произведен и ранее, но на практике принято делать это при заключении договора или несколько позже;
  • подписание акта приема-передачи жилья;
  • регистрация Вас как нового владельца в Регпалате.

Внимание! Способ передачи непосредственно денег это еще одни способ подстраховаться от попыток обмана. Перевести их продавцу Вы можете любым, о котором договоритесь. Существуют три самых популярных из них:

  • наличный расчет. Самый опасный и практически ушедший способ расчета. Если все же выбран он, то Вы заинтересованы в получении рукописной расписки от продавца при получении средств, а также присутствии свидетелей при этой процедуре;
  • безналичный перевод. Вы переводите денежные средства на дебетовый счет продавца в одном из банков. Реквизиты его можно указать в договоре;
  • размещение денег в банковской ячейке. Вы помещаете оговоренную сумму в банк, но забрать ее имеет право только продавец, после того, как предъявит заключенный договор купли-продажи.

Схема с ячейками наиболее популярная и надежная. В ней будет задействовано третье лицо — это банк, который также заинтересован в ее благополучном завершении, т.к. это вопрос репутации, и будет препятствовать всем мошенническим действиям. Оплату аренды мини-сейфов продавец и покупатель осуществляет на договорной основе.

Какие нужно смотреть документы у продавца?

Какие нужны документы

Что касаемо документации, которую Вам нужно ожидать от продавца, то предусмотрен следующий перечень:

  • технические документы. Среди них справка из БТИ и документы о перепланировке (если была);
  • выписка из домовой книги, призванная дать полный перечень прописанных в квартире лиц, включая временно отсутствующих (осужденные, военнослужащие и т.д.). Крайне важно не допустить наличия «лишних» людей в квартире;
  • свидетельство о праве собственности. Именно оно дает право совершать с жильем сделки;
  • правоустанавливающий документ, который разъясняет как жилье попало к прежнему владельцу;
  • если один из нынешних владельцев ребенок, не достигший 18 лет, то необходимо получение разрешения от органов опеки и попечительства на совершение данной сделки.

Внимание! В особых случаях Вы можете потребовать продавца предоставить документы о дееспособности. Сделка проведенная таким лицом может быть впоследствии признана ничтожной. Денежные средства Вы практически гарантировано вернете, но потраченное время уже нет.

Оплату госпошлины берет на себя всегда собственник жилья. Все документы должны быть представленным подлинниками. Если владельцев несколько, то они все должны присутствовать при оформлении. Допускается представление их интересов доверенным лицом, либо одним из собственников, но для этого должна наличествовать соответствующая доверенность, заверенная нотариусом.