Возможные риски при покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры — это очень серьезное и долгожданное событие в жизни многих людей. Конечно же, жилье на первичном рынке еще более предпочтительный вариант. Но существуют и риски при покупке квартиры в новостройке. Речь идет как о покупке уже готового жилья, так и об участии в долевом строительстве. Последнему вопросу посвящен ФЗ № 214. Непосредственное отношение к проблеме имеют ФЗ № 127 о банкротстве строительных фирм, а также гражданский и жилищный кодексы.

Банкротство застройщика еще не законченного дома

Риски при покупке квартиры в новостройке

Этот риск стоит выделить отдельно, так как он приведет к наиболее длительному разбирательству с девелопером или строительной кампанией. Можно также отметить и «положительные» стороны подобного исхода:

  • исчезновение застройщика касается всех участников долевого строительства сразу. Многоквартирный дом на несколько подъездов — это несколько сотен квартир, а значит, Вы не одни в своей проблеме и можете подать коллективный иск и нанять дорогостоящих адвокатов;
  • дело приобретает широкий общественный резонанс, а иногда и политическую окраску (в зависимости от сезона и конкретного объекта стройки);
  • банкротство — это вовсе не конец истории. Почти всегда найдутся девелоперы, желающие выкупить объект и продолжить работы;
  • если же объект никто не хочет завершать, то дольщики могут получить вложенные деньги назад. Согласно Федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве» выплачивать компенсации будет либо застройщик, либо страховая компания.

Тема банкротства и взаимодействия с застройщиком особенно важна, если имела место переуступка прав требования покупки квартиры в новостройке, то есть жилье реализовали по схеме переуступки. Дело в том, что, согласно ст. 390 Гражданского Кодекса, цедент не отвечает перед цессионарием за действия застройщика, к каковым может относиться и невозможность завершения работ.

Иными словами, то физическое лицо, которое продало вам свою долю, уже не участвует в этом процессе. Единственное исключение — это сделки, в которых первоначальные дольщики берут на себя обязательства поручителя. Объектом поручительства выступает, как правило, сам факт завершения строительства и его срок. Договора цессии с прописанными подобными обязательствами цедента крайне редко встречаются.

Внимание! Старайтесь избегать любых «раздвоенных» платежей, как одного из серых вариантов продажи. Продавец может предложить Вам купить свой договор долевого участия по переуступке по заниженной цене, а оставшуюся часть денег передать ему уже без отражения в документах. Такая сделка, согласно ст. 61.2 Закона о банкротстве, позже может быть аннулирована как подозрительная.

Для рядового участника долевого строительства, банкротство подрядчика — это риск, прежде всего связанный с задержкой сдачи объекта, но не с финансовыми потерями (если только Вы не собирались перепродать квартиру). Могут иметь место и «качественные» потери, связанные с тем, что новый девелопер может и не следовать старому плану точно и отказаться от ряда опций (парковка, декоративные элементы отделки, озеленение и т.д.).

Стройка же, почти гарантировано, будет закончена. «Мертвые» каркасы домов, возведение которых абсолютно заброшено, сегодня почти не встречаются. Гарантией этого выступает ФЗ № 127, посвященный банкротству строительных компаний. Согласно этому документу, каждый подобный случай проходит через следующие стадии:

  • инициируется наблюдение за финансовым состоянием компании под руководством арбитражного управляющего. В этот период (до 7 месяцев) фирма пытается найти способ выйти из кризиса;
  • до 2 лет отводится на попытки финансового оздоровления, путем привлечения государственных и частных инвестиций. Собственно на этом банкротство может быть завершено;
  • устанавливается внешнее управление, как продолжение (или одно из условий) привлечения инвестиций;
  • следующим этапом следует т.н. конкурсное производство, то есть собственно банкротство застройщика и продажа его имущества в счет погашения долгов перед кредиторами.

Если Вы хотите на этом этапе вернуть свои деньги, а не ждать завершения строительства, то нужно писать заявление с требованием включить себя в число кредиторов. Отводится на это 2 месяца с момента публикации данных о начале конкурсного производства. Заявление подается в арбитражный суд, который занимается этим делом. Прилагать следует документы, подтверждающие законность ваших требований. На этом этапе также разумно требовать компенсацию причиненного морального вреда и выдвигать другие финансовые требования.

Также ФЗ № 127 предусмотрена и возможность заключения мирового соглашения между сторонами. С вашей стороны это будет означать полный отказ от всех стандартных, гарантированных законом, требований и согласие на условия мирового соглашения. Идти на это нужно только будучи полностью уверенным в добросовестности застройщика. Нужно согласие собрания кредиторов и арбитражного суда.

Встречаются и случаи создания потребительских кооперативов дольщиков, направленные на завершение строительных работ своими силами. Означает это, как правило, не буквальное проведение работ силами кредиторов, а обращение к постороннему подрядчику, выбранному собранием участников кооператива.

Другие наиболее распространенные риски при покупке квартир в новостройках

Как на этапе строительства, так и при покупке жилья в только завершенном доме, есть вероятность столкнуться с целым рядом различных проблем, прежде всего финансового плана. Условно можно поделить их все на следующие категории:

  • потеря вложенных в строительство денег. Очень редко речь идет обо всей сумме. Такие дела — это следствие чисто мошеннических действий, со строительством как таковым вовсе не связанным;
  • невыполнение подрядчиком своих обязательств в полном объеме и, как следствие, получение жилья (как самой квартиры, так и всего строительного комплекса) качества, не соответствующего заявленному;
  • затягивание сроков проведения работ. Потерю времени можно считать составной частью двух вышеуказанных проблем, но опоздание, длиною в годы, само по себе катастрофично.

Типовыми рисками при покупке квартир в новостройках, а также вложения денег еще на этапе строительства, являются:

  • многократная продажа ДДУ. Как упоминалось выше — это скорее сфера уголовного права, нежели относящаяся к именно покупке жилья в строящемся доме. Учитывая, что приобретение прав требования — это каждая десятая операция с недвижимостью в Москве и регионах, то такой гигантский рынок осваивают и мошенники;
  • серая схема продажи со стороны девелопера. Инвестор заинтересован в привлечении финансов в обход порядка, установленного ФЗ № 214. Для дольщика, выгода участия в подобной схеме минимальна, а вот риски просто несопоставимы. В случае банкротства застройщика или его «исчезновения» Вы лишаетесь законных оснований требовать возмещение потерь;
  • проблемы со статусом участка земли на котором строится дом. Если аренда краткосрочная, то позже могут возникнуть проблемы. Эту информацию можно уточнять у застройщика и в администрации населенного пункта;
  • неудовлетворительное качество жилья, касающееся, прежде всего, инженерных систем.

Можно также выделить глобальный, т.н. системный риск, связанный с тем, что сама строительная отрасль крайне чувствительна к экономическим проблемам в государстве. Вся строительная техника — всегда в лизинге; львиная доля капитала инвесторов и подрядчиков — это кредитные деньги. Ну и конечно же спрос на квартиры (которые и так в России являются главной и наиболее дорогостоящей покупкой большинства граждан в течение жизни) может резко спадать.

Способы избежать подобных неприятностей

Собственно все риски при покупке нового жилья сводятся к вопросу выбора контрагента. Если дом еще только возводится, то от этого зависит — закончится строительство в срок или нет. Для готового жилья — это вопрос реальности продаваемых прав.

Минимизировать шанс попадания в неприятности можно, обратив внимания на следующие нюансы:

  • иметь дело только с проверенными фирмами, имеющими положительную репутацию. При вложении денег на этапе строительства, этот вопрос определяющий;
  • участие крупного банка, выражающееся в инвестициях, либо в предоставлении ипотечного кредитования на квартиры в конкретном объекте — это гарантия надежности предприятия;
  • воспользоваться услугами юристов по сопровождению сделки (прежде всего проверка документов на этапе оформления). Это может показаться затратным, но несравнимо с размером возможных потерь;
  • если застройщик застраховал себя по ряду наиболее рискованных позиций, то это также будет говорить о его намерении довести дело до конца;
  • чем позже Вы вложитесь в строительство, тем больше шансов получить готовую квартиру. Однако на начальном этапе цены значительно более выгодные.

Все вышеперечисленное сводится, прежде всего, к проверке документов. Главный из них, который Вы должны получить, если хотите участвовать в строительстве дома — это договор долевого участия (ДДУ). Именно он, согласно ФЗ № 214 является единственным официальным документом квартиры и обязательно проходит регистрацию в госорганах.

Внимание! Сама возможность заключать типовые, регламентированные законом, ДДУ, говорит о наличии у застройщика аккредитации, прав на землю, страховки и т.д. Иначе составлять договора гос. образца он бы просто не имел права (ФЗ № 214 о долевом участии в строительстве). Множество застройщиков продает квартиры изначально по «предварительным» договорам. Соглашаться на подобные условия — большой риск, но вовсе не обязательно мошенничество. Таким образом, на начальном этапе просто пытаются привлечь доп. инвестиции.

Еще раз стоит посоветовать взять с собой юриста для консультации, но если Вы все же решите оформлять сделку сами, то обратите внимание на наличие следующих документов у компании-продавца:

  • проектная декларация у застройщика, а также заключение государственной экспертизы;
  • инвестиционный контракт и полученное разрешение на строительство;
  • документы на землю: договор долгосрочной аренды, либо право собственности;
  • страховка;
  • документы застройщика как юридического лица: ИНН, учредительные документы, устав компании, ОГРН и т.д.;
  • лицензия на производство строительных работ.

Компании, занимающиеся возведением многоквартирных домов, как правило, сами предоставляют эти документы на своих сайтах и в приемной офиса, т.к. хотят показать серьезность своей организации. Поэтому проблем с доступом к ним не возникает.

В самом же ДДУ нужно обратить внимание, прежде всего, на точность формулировок и четкое указание даты планируемой сдачи объекта в эксплуатацию. Это позволит в дальнейшем требовать компенсацию за любое несоответствие данным. Также это гарантирует, что конкретно указанная квартира продается одному владельцу и лишь один раз.